Telek beépíthetőségi vizsgálata vásárlás és tervezés előtt
Megnézzük, mekkora és milyen ház épülhet a telekre: helyi szabályzat, építési hely, magasság, zöldfelület, terhek a tulajdoni lapon, közművek, lejtés. Írásos összefoglalót kap, számokkal.
Tájékoztató ár 2026:Beépíthetőségi vizsgálat bejárással, írásos összefoglalóval, 120 000–200 000 Ftteljes ártáblázat- A díjat előre, írásban adjuk meg, időpont 48 órán belül
- Írásos, tételes ajánlat, rejtett tétel nélkül
- Egy kapcsolattartó az ajánlattól az átadásig
Időpontot és árajánlatot kérek
Három rövid lépés, kötelezettség nélkül.
1. lépés a 3-ból. Miben segíthetünk?
Így készül egy ház terve
1/6HelyszínrajzA telekhatár, az építési hely és az elő-, oldal- és hátsókert kijelöli a ház helyét a telken.
Így végezzük a telek beépíthetőségi vizsgálatát
Egy telek ára sokat elárul a fekvéséről, de keveset arról, mit lehet rá építeni. A helyi építési szabályzatból derül ki a beépítés módja, a beépíthető hányad, a kötelező zöldfelület és a magassági korlát. Az előkert, az oldalkert és a hátsókert kijelöli, a telek melyik részére kerülhet ház. Egy keskeny vagy szabálytalan telken ez kevesebb lehet, mint amire a vevő számít.
A vizsgálatban beszerezzük és értelmezzük a helyi szabályzatot és a szabályozási tervet, megnézzük a tulajdoni lapot szolgalmi jog, vezetékjog és más bejegyzés miatt, bejárjuk a telket, és felmérjük a lejtést, a tájolást, a közművek elérhetőségét. Az eredményt írásos összefoglalóban adjuk át: beépíthető terület négyzetméterben, építési hely a telekre rajzolva, magassági korlát, kockázatok.
A díj attól függ, kell-e helyszíni bejárás, és kér-e tömegvázlatot. Egy bejárással készülő vizsgálat írásos összefoglalóval a 2026-os sávok szerint jellemzően 120 000–200 000 Ft, egy iratalapú előzetes vizsgálat 50 000–90 000 Ft. Telekvásárlás előtt ez a legolcsóbb biztosíték. A tervezési alaptérképet földmérő, a talajvizsgálatot geotechnikus készíti, ezek külön tételek.
Amire figyelünk
Telekvizsgálat árak 2026
Tájékoztató, bruttó sávok 2026-ra a JóSzaki építészeti tervezési sávjai alapján, kerekítve.
| Tétel | Ár | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Iratalapú előzetes vizsgálat helyszíni bejárás nélkül | 50 000–90 000 Ft | helyi szabályzat, szabályozási terv, tulajdoni lap |
| Beépíthetőségi vizsgálat bejárással, írásos összefoglalóval | 120 000–200 000 Ft | |
| Beépítési tanulmány tömegvázlattal, egy-két változat | 250 000–400 000 Ft | |
| Főépítészi egyeztetés előkészítése, részvétel | 150 000–250 000 Ft | |
| Mérnöki óradíj egyeztetésre | 10 000–18 000 Ft/óra | |
| Tervezési alaptérkép | külön tétel | földmérő díja |
| Talajmechanikai szakvélemény | külön tétel | geotechnikus díja |
Háztervezés díjkalkulátor
A ház vagy a bővítmény alapterületéből és a kért tervfázisokból tételesen megbecsüljük a tervezési díjat.
Becslés, kb. 140 m² alapterület
Családi ház teljes tervcsomagja
3 500 000–4 900 000 Ft
Bruttó, anyaggal és munkadíjjal, 2026-os árakon. Várható időtartam: kb. 3–5 hónap, a döntések ütemétől függően.
| Tétel | Ár |
|---|---|
| Teljes tervcsomag: vázlat, bejelentési és kiviteli terv, szakági tervek (egyszerű tömeg, nyeregtető)kb. 140 m² | 3 500 000–4 900 000 Ft |
A tervezési alaptérkép (földmérő) és a talajmechanikai szakvélemény (geotechnikus) díja külön tétel; ezeket a tervezés elején rendeljük meg.
Tájékoztató becslés. A pontos ár a helyszíni felmérés után, írásos, tételes ajánlatban születik.
Tudnivalók, telekvizsgálat
Mit kell tudni egy telekről, mielőtt megveszi vagy tervezni kezd rá: helyi szabályzat, építési hely, beépítettség, magasság, telekméret, tulajdoni lap, közművek, lejtés és talaj.
Frissítve: 2026. 11. 10.
Mit ad meg a helyi szabályzat
A 280/2024. Korm. rendelet (TÉKA) 8. § (5) bekezdése szerint a helyi építési szabályzat legalább az építési övezetekre megadja a beépítési magasságot, a beépítettség megengedett legnagyobb és a zöldfelület megengedett legkisebb mértékét. A rendelet 1. §-a szerint a helyi szabályzat előírásait és a településképi követelményeket együtt kell alkalmazni.
| Előírás | Mit jelent a telekre |
|---|---|
| Beépítettség legnagyobb mértéke | a telek hány százalékát fedheti épület |
| Zöldfelület legkisebb mértéke | mekkora rész maradjon növényzettel fedett |
| Beépítési magasság | legnagyobb párkánymagasság és az épület legmagasabb pontja |
| Beépítési mód | szabadon álló, oldalhatáron álló, ikres, zártsorú |
| Elő-, oldal- és hátsókert | milyen távol kell maradni a telekhatároktól |
| Tetőre vonatkozó előírás | tetőforma, tetőhajlás, gyakran a településképi rendeletben |
Építési hely és ház szélessége
Az építési helyet az elő-, oldal- és hátsókert jelöli ki, a telek ezen belüli része építhető be. Oldalhatáron álló beépítésnél a ház az egyik telekhatárra kerül, a másik oldalon kötelező távolságot kell tartani. Keskeny telken ez a ház szélességét erősen korlátozza.
A vizsgálatban az építési helyet a telek vázlatára rajzoljuk, és megadjuk a lehetséges legnagyobb házszélességet és -mélységet. Ebből látszik, hogy a tervezett alaprajz elfér-e.
Telekméret és telekalakítás
Ha a telket meg kell osztani vagy össze kell vonni, a kialakítható legkisebb telekméret is számít. A TÉKA szerint kertvárosias lakóterületen a kialakítható legkisebb telekméret 600 m², falusias lakóterületen 900 m², eltérést az állami főépítész záró szakmai véleménye engedhet. Meglévő, kisebb telkek ettől még beépíthetők lehetnek, ezt a helyi szabályzat dönti el.
A telekalakítás eljárása és a földmérés külön munka, ezeket földmérő végzi.
Tulajdoni lap és terhek
A tulajdoni lap harmadik része mutatja a telket terhelő jogokat. Ezek korlátozhatják az építést, a használatot vagy a hitelfelvételt, ezért a vizsgálat része a tulajdoni lap átnézése.
- szolgalmi jog, például átjárás a szomszéd telekre
- vezetékjog, amely a ház elhelyezését is korlátozhatja
- elidegenítési és terhelési tilalom
- jelzálogjog, végrehajtási jog
- telki szolgalom, építési tilalom bejegyzése
Közművek, lejtés, talaj
A beépíthetőség jogi kérdés, a megépíthetőség műszaki. Egy lejtős telken a lábazat, a támfal és a tereprendezés költsége nő. Egy feltöltött vagy agyagos talajon az alapozás drágább, magas talajvíznél a pince kockázatos.
- Közművek az utcában: víz, csatorna, gáz, áram, és melyik oldalon érhetők el.
- Lejtés és tájolás: merre esik a terep, merre néz a kert.
- Fák, árkok, vezetékek a telken és a telekhatáron.
- Talaj: feltöltés, vizes terület, a szomszédos házak repedései.
- Talajmechanikai vizsgálat megrendelése, ha a bejárás kockázatot mutat.
Források
- 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról (TÉKA), Jogtár
- 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.), Jogtár
- 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, Jogtár
- Építészeti tervezés árak 2026, JóSzaki
Tipikus hibák, amiket elkerülünk
Vásárlás a szabályzat megnézése nélkül
Egy 14 méter széles telken a két oldalkert után kevés marad egy szélesebb háznak. Ezt a szerződés aláírása előtt kell tudni.
Csak az övezeti jel ismerete
Az övezeti jel önmagában nem mondja meg az építési helyet, a beépítési magasságot és a tetőhajlást. A teljes előírást és a szabályozási tervet is el kell olvasni.
Közmű feltételezése
Ha a csatorna vagy a gáz nincs az utcában, a bekötés költsége és ideje a ház árát is módosítja. A közmű elérhetőségét a vizsgálatban külön megnézzük.
Így dolgozunk
- 1
Ajánlatkérés
Adja meg, melyik településen és milyen helyrajzi számon van a telek, és hogy vásárlás előtt áll, vagy már tervezne.
- 2
Díj írásban
Írásos díjajánlat iratalapú vagy bejárásos vizsgálatra. Időpontot 48 órán belül egyeztetünk.
- 3
Iratok és bejárás
Helyi szabályzat, szabályozási terv, tulajdoni lap, majd bejárás a telken a lejtés, a tájolás és a közművek miatt.
- 4
Írásos összefoglaló
Beépíthető terület, építési hely, magassági korlát, kockázatok, kérésre tömegvázlat, PDF-ben.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül egy telek beépíthetőségi vizsgálata?
Hol található a helyi építési szabályzat?
Mit mond meg a helyi szabályzat a telekről?
Mi van, ha a településnek nincs helyi építési szabályzata?
Telekvásárlás előtt is megcsinálják?
A közműveket is megnézik?
Kérjen ajánlatot két perc alatt
Adja meg a település nevét, a helyrajzi számot és a telek méretét, ha tudja, és hogy vásárlás előtt áll-e. Írja meg azt is, milyen házat építene rá (alapterület, szintszám), így célzottan nézzük meg a szabályokat.